Где самое дорогое жилье : топ городов мира

На прошлой неделе мы писали о новом отчете Калифорнийского офиса законодательного аналитика, который обнаружил, что более бедные районы, которые с 2000 года добавили больше жилья по рыночной цене в районе залива, с меньшей вероятностью испытают перемещение. Идея парадоксальна, но согласуется с тем, что теоретизируют многие экономисты: если построить больше жилья, то его стоимость снизится. Ограничьте жилье, и его стоимость возрастет. Если вы плохо снимаетесь, вам будет лучше, если будет больше жилья для всех.

Больше квартир по рыночной цене не защитит арендаторов с низкими доходами

Отчет LAO верен, что в Калифорнии наблюдается нехватка жилья. Также верно, что существующие программы доступного жилья неадекватны. Но в отчете есть несколько ошибок, и по этой причине нам следует дважды подумать, прежде чем серьезно относиться к его результатам.

Наиболее важно то, что в отчете утверждается, что строительство единиц рыночной ставки защитит общины с низкими доходами от перемещения. Но он опирается на единственное несовершенное определение перемещения и не делает различий между быстрорастущими частями района залива и дешевыми земельными участками по сравнению с ограниченными рынками жилья в Сан-Франциско, Окленде и Сан-Хосе. На эти три города приходится около трети новых рыночных единиц в областях, на которых сосредоточено внимание в отчете. Но другие ведущие производители включают города на окраинах городов, а также некорпоративные районы, где давление вытеснения минимально. Объединение этих очень разных мест в группы может создать впечатление, будто новые рыночные единицы предотвращают вытеснение, хотя на самом деле все может быть наоборот.

В отчете также игнорируются явные свидетельства из других источников о продолжающейся нехватке доступного жилья. Государство отслеживает, насколько хорошо города добиваются цели обеспечения доступным жильем для всех уровней дохода. В период с 2007 по 2014 год было удовлетворено 99 процентов потребностей района залива в высококлассных агрегатах. И наоборот, разрешения на строительство значительно отставали от потребности в квартирах с низким и средним доходом.

Безусловно, необходимо больше поставок, но если они не нацелены на тех, кто больше всего в них нуждается, они помогут только более состоятельным жителям. Чтобы действительно расширить доступное жилье в Калифорнии, нам нужны новаторские стратегии, выходящие за рамки существующих ограниченных программ. Наиболее многообещающие программы будут предоставлять прямые субсидии для создания постоянно доступного жилья и стимулировать застройщиков включать доступные квартиры в свои здания. Даже окончательный вывод земли с рынкапредметом с помощью земельных трестовобсуждения должен быть. Мы понимаем, какие механизмы сработают. Реальный вопрос заключается в том, есть ли у нас политическая воля, чтобы преодолеть сопротивление местных жителей новым проектам и изменить политику, такую ​​как вычет процентов по ипотеке, которые в настоящее время делают больше для субсидирования домовладельцев со средним и высоким доходом, чем испытывающих трудности арендаторов с низкими доходами.

Что происходит, когда жилье не успевает за рабочими местами

Кризис доступности жилья в Сан-Франциско находится в центре внимания почти каждого информационного цикла. Цены на аренду и продажу жилья зашкаливают. Давние жители с низким и средним уровнем дохода испытывают давление, чтобы покинуть Сан-Франциско, как никогда раньше. Работодатели всех категорий — рестораны, технологические компании, кафе — изо всех сил пытаются нанять качественный персонал, потому что в Сан-Франциско стало так трудно позволить себе жизнь.

Отчет LAO точно определяет основную причину этой проблемы: за десятилетия в Сан-Франциско было добавлено меньше домов, чем необходимо для размещения людей, которые хотят там жить. Масла в огонь подливает то, что Сан-Франциско за последние четыре года добавил более 50 000 рабочих мест и ежегодно растет примерно на 10 000 новых жителей. С учетом подобных статистических данных, жилищный «бум» примерно на 3500 единиц жилья в год в 2014 и 2015 годах (по сравнению со средним показателем 1750 единиц в год за предыдущие двадцать лет) все еще не может зайти так далеко.

SPUR уже давно выступает за строительство жилья на всех уровнях, как субсидируемом, так и несубсидируемом, признавая, что потребность в доступном жилье намного превышает то, что может финансировать местное правительство и правительство штата. У большинства людей никогда не будет возможности жить в одной из высококачественных субсидируемых единиц доступного жилья, которые некоммерческие организации строят и управляют в Сан-Франциско, а также они не смогут получить доступ к сокращающемуся количеству жилищных ваучеров, предоставляемых федеральным правительством. Итак, как мы можем помочь подавляющему большинству жителей с низким и средним уровнем доходов, которые не могут получить доступ к этим льготам?

Данные LAO показывают, что в городских округах по всей стране с большим количеством жилищного строительствабыл медленнее, рост арендной платычем в прибрежных городах Калифорнии. Согласно анализу LAO, рост общего предложения может снизить нагрузку на наш существующий жилищный фонд и, как следствие, давление перемещения, с которым сегодня сталкиваются многие домохозяйства.

SPUR соглашается: чтобы справиться с этим кризисом, Сан-Франциско и подобные ему города должны планировать плотный рост в нужных местах, выделять значительные средства на субсидированное жилье для наиболее нуждающихся, внедрять инновации, которые также могут удовлетворить потребности среднего класса. в качестве домохозяйств с низкими доходами и позволяют стабильно производить несубсидируемое жилье по рыночным ценам.

Нам нужно жилье по рыночной цене, чтобы дать субсидируемому жилью шанспобеду.появилось

За последние несколько лет в районе Сан-Франциско почти в четыре раза больше новых рабочих мест, чем новых домов. Вам не нужно использовать слова «предложение» или «спрос», чтобы предсказать результат: когда люди с высокими и низкими доходами конкурируют за одни и те же дома, люди с высокими доходами выигрывают — за счет повышения арендной платы до тех пор, пока никто другой могут себе их позволить.

Район Сан-Францизско

Важно отметить, что большинство этих квартир с высокой арендной платой — это не новые постройки — это просто старые квартиры, которые раньше были дешевле. Как и другие города, Сан-Франциско исторически полагался на «фильтрацию» — причудливый способ сказать «дома, которые дешевы, потому что они старые» — для обеспечения большей части доступного жилья. Но фильтрация основана на постоянном потоке людей с высокими доходами, которые переезжают в модные новые дома, а не соревнуются за старые. На протяжении десятилетий Сан-Франциско, строя гораздо более низкими темпами, чем другие города, экспериментировал с тем, что происходит, когда разрыв между новыми рабочими местами и новыми домами становится все шире и шире, вынуждая людей с высоким и низким доходом конкурировать за одно и то же, все более недостаточное количество. квартир. Результаты были плачевными. Для сравнения, в таких городах, как Сиэтл, Денвер и Вашингтон, в последнее время быстрый рост цен на жилье остановился после большого строительного бума.

Конечно, субсидируемое жилье по-прежнему играет решающую роль. Но, как недавно обнаружили активисты доступного жилья в Миссии, даже большие суммы жилищных субсидий не могут быть эффективными, если рыночные цены останутся неконтролируемыми: непредвиденная прибыль в размере 50 миллионов долларов от выпуска доступных жилищных облигаций позволила купить всего три участка земли из-за высоких цен. .

Города, столкнувшиеся с кризисом доступного жилья, нуждаются в комплексных решениях: больше субсидируемого жилья, но также и в большем объеме строительства жилья по рыночным ценам, даже в строительстве элитного жилья, чтобы ослабить конкуренцию между арендаторами с высокими и низкими доходами за одни и те же квартиры, медленный быстрый рост цен и дать жилищным субсидиям шанс заполнить оставшийся пробел.

Фильтрация не работает в жарких, облагораживающих районах

При строительстве более плотного жилья на большихпригороды могут обеспечить большую доступность — особенно для семей со средним и средним доходом — ситуация более сложная в жарких городских районах. В Нью-Йорке, Сан-Франциско, Чикаго, Атланте и других городах девелоперы и рынки капитала жаждут возможностей для строительства роскошных квартир. Они завышают стоимость земли во многих кварталах, так что строительство доступных домов (арендная плата ниже 30 процентов дохода) для домохозяйств с низкими доходами становится невозможным без существенных субсидий. А старые квартиры вместо того, чтобы превращаться в «естественное» доступное жилье, становятся объектами перепланировки в роскошные квартиры.

«Фильтрация», когда с возрастом более старые жилые единицы переходят к малообеспеченным семьям, может происходить в более широком контексте мегаполиса. Но могут потребоваться десятилетия, чтобы фильтрация действительно доставила по-настоящему доступные единицы домохозяйствам с низкими доходами. По мере старения квартир арендная плата за типичное жилье — не в жарком районе — снижается в среднем на 0,31 процента в год, поэтому даже через 30 лет арендная плата упадет всего на 9 процентов. Более того, по мере того, как многоквартирные дома стареют — если они не находятся в жарких районах — они могут прийти в негодность до уровня некачественного жилья, поскольку владельцы не видят отдачи от реинвестирования в недвижимость. Результатом, в конечном итоге, является некачественное жилье и упадок районов.

В облагораживаемых кварталах фильтрация вообще не работает, потому что стоимость земли и арендная плата растут по мере того, как районы становятся более желанными, а застройщики повышают стоимость земли. Таким образом, домохозяйства с низкими доходами должны искать в других районах, где услуги и школы, вероятно, будут намного слабее. Следовательно, процесс джентрификации может восстановить экономическую сегрегацию.

Один из ответов на все это — предоставить доступное на длительный срок жилье в районах, готовых к джентрификации или уже облагораживаемых. Это обеспечит некоторое стабильное разнообразие доходов. В районах, где стоимость земли увеличилась, сумма субсидии, требуемая на единицу, может быть относительно высокой. Однако субсидии могут быть увеличены, сочетая их с инклюзивным зонированием, когда застройщики откладывают часть своих квартир по ставке ниже рыночной, а субсидия используется для того, чтобы сделать эту арендную плату еще ниже, чтобы она была доступной для арендаторов с низкими доходами. . Такой творческий подход и влияние муниципальных властей необходимы для того, чтобы наши города стали больше, чем просто игровыми площадками для богатых.

Прекращение джентрификации не поможет.

Высокая арендная плата в таких городах, как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Бостон и Сиэтл, побудила некоторых местных активистов призвать к замедлению процесса джентрификации за счет замедления строительства новых домов по рыночным ценам. Эти инициативы основаны на распространенном заблуждении о том, что новое жилье по рыночной цене приводит к повышению арендной платы. Люди видят новые дорогие квартиры в облагороженных кварталах, таких как Вильямсбург в Нью-Йорке или Миссия в Сан-Франциско, и приходят к выводу, что дорогие квартиры вызывают более высокую арендную плату. Этот вывод ошибочен. Арендная плата в Нью-Йорке или Сан-Франциско повышается не потому, что новых единиц жилья слишком много, а потому, что их слишком мало по сравнению со спросом.

Это заблуждение понятно, и оно исходит из того факта, что добавление нового жилья имеет два противоположных эффекта на арендную плату в районе.

  • Во-первых, это эффект предложения. Увеличение предложения квартир приводит к снижению арендной платы. Интуитивно понятно, что добавление нового жилья снижает конкуренцию за существующие квартиры, и это помогает держать арендную плату под контролем для существующих арендаторов. Если новые кондоминиумы или квартиры не будут построены, больше семей будет конкурировать с существующими жильцами за фиксированный жилищный фонд, а арендная плата и выселение увеличатся.
  • Во-вторых, эффект джентрификации. Добавление нового жилья также может повлиять на тип жителей, торговую сеть и удобства в районе. Новые бутики, новые модные рестораны и больше уличных молодых специалистов, как правило, повышают арендную плату.

Активисты склонны сосредотачиваться на втором эффекте, но на самом деле первый эффект намного сильнее. Экономические исследования по этой теме единодушны. Нет никаких сомнений в том, что в сети добавление дополнительных единиц имеет тенденцию к снижению арендной платы. Все существующие рецензируемые академические исследования, включая работу, выполненную в Гарвардском университете, школе Wharton при Пенсильванском университете и мной в Калифорнийском университете в Беркли, показывают, что увеличение предложения жилья приводит к снижению арендной платы и цен на жилье, все остальное остается неизменным.

Борьба с джентрификацией путем блокирования нового жилья имеет эмоциональную привлекательность, но, вероятно, нанесет ущерб той самой группе людей, для которой она предназначена: местным арендаторам.

Что-то должно мешать рынку.

Растет ощущение того, что некоторые из самых продуктивных городов страны с высоким уровнем доходов становятся недоступными для обычных американцев, и данные подтверждают это. Разрыв в ценах между такими местами, как Сан-Франциско и Бостон, и остальной частью страны, относительно разрыва в заработной плате, намного выше, чем был раньше. Это влияет на то, где люди предпочитают жить.

В нашем исследованиимы изучили исторические данные о доходах и миграции, начиная с 1880 года. В течение как минимум 100 лет американцы всех мастей переезжали в места с более высокими доходами в поисках экономических возможностей и лучшей жизни. За последние несколько десятилетий цены на жилье в некоторых городах с высоким уровнем доходов выросли настолько, что только самые образованные люди сочли целесообразным жить там. Американцы без степени колледжа отходят от самых продуктивных мест в поисках городовкоторые предлагают более высокий уровень жизни послерасходыжилье. Этот тип экономической сегрегации беспокоит всех, кого беспокоит рост неравенства доходов.

Почему в некоторых городах с высокими доходами жилье стало таким дорогим? Статистические тесты, которые мы (и другие) провели, подтверждают здравую идею о том, что юридические ограничения на строительство были основным виновником. Бостон не особенно густонаселен, и с технической точки зрения, безусловно, можно было бы построить более высокие здания и больше инфраструктуры. Когда цены высокие и растут, а объем строительства минимален, значит, что-то мешает рынку. Ученые-юристы указывают на серьезные изменения в правовой среде, связанные с ограничениями на зонирование и землепользование, которые начались три-четыре десятилетия назад в качестве причины такого роста, и наша статистическая работа подтверждает это мнение.

Как ясно говорится в новом отчете Офиса законодательного аналитика Калифорнии, кризис доступного жилья в Калифорнии не будет разрешен дополнительными постановлениями. Чтобы Калифорния снова стала страной возможностей, ей нужно будет найти выход из кризиса доступности в буквальном смысле слова.